يقترب عقد الإيجار من موعد التجديد، واقترح المالك زيادة قيمة الإيجار. فكيف تعرف ما إذا كانت هذه الزيادة مسموحة؟ توفّر دبي أداة رسمية هي مؤشر الإيجارات التابع لدائرة الأراضي والأملاك في دبي، وهي تساعد المستأجرين والملاك ومديري العقارات على التحقق من القيمة الإيجارية المعتمدة ونسبة الزيادة المسموح بها. ولا تزال هذه الأداة تُعرف على نطاق واسع باسم حاسبة إيجارات RERA.
في هذا الدليل نوضّح كيفية استخدامها، وكيف تعمل حدود الزيادة الإيجارية، وماذا تعني قاعدة الإشعار قبل 90 يومًا، وما الذي ينبغي فعله بالنتيجة.
حاسبة إيجارات RERA هو الاسم الشائع لأداة دبي الرسمية للتحقق من زيادة الإيجار. واليوم تقدَّم هذه الخدمة عبر دائرة الأراضي والأملاك في دبي من خلال مؤشر الإيجارات، وهي تساعد المستخدمين على مقارنة الإيجار السنوي الحالي بالقيمة الإيجارية المعتمدة للعقار.
ويستطيع الملاك والمستأجرون ومديرو العقارات الاستعانة بالنتيجة لمعرفة ما إذا كانت الزيادة الإيجارية قابلة للتطبيق عند التجديد، وإذا كانت كذلك، ما النسبة القصوى المسموح بها ضمن إطار زيادة الإيجارات في دبي.
تعمل مؤسسة التنظيم العقاري RERA ضمن الإطار التنظيمي للقطاع العقاري في دبي، بينما تقدّم دائرة الأراضي والأملاك خدمة مؤشر الإيجارات الإلكترونية الحالية.
لذلك، ورغم أن الناس ما زالوا يبحثون عن «حاسبة إيجارات RERA»، فإن الأداة الرسمية التي ينبغي الاعتماد عليها هي مؤشر الإيجارات لدى DLD.
أطلقت دائرة الأراضي والأملاك في دبي مؤشر الإيجارات الذكي في يناير 2025 لتحسين طريقة تقييم القيم الإيجارية السكنية في مختلف أنحاء دبي.
وبدلًا من الاعتماد على متوسطات عامة على مستوى المناطق فقط، يأخذ النظام الأحدث في الحسبان عوامل أكثر تفصيلًا على مستوى المبنى، تشمل الموقع وجودة البناء ومستوى الصيانة والمرافق وغيرها من خصائص العقار المعتمدة في إطار التصنيف لدى DLD.
وبالنسبة إلى المستأجرين والملاك، الخلاصة العملية بسيطة: قد تشير المقالات القديمة إلى «حاسبة إيجارات RERA» التقليدية، لكن المرجع الحالي هو مؤشر الإيجارات لدى DLD وإطار مؤشر الإيجارات الذكي.
وهذا يجعل استخدام أداة DLD الحيّة أمرًا بالغ الأهمية عند التجديد الفعلي، بدلًا من الاعتماد على جداول إيجارات قديمة أو لقطات شاشة متقادمة أو حاسبات من جهات خارجية.
حاسبة الزيادة الإيجارية الرسمية متاحة عبر مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي. كما يمكنك الوصول إلى الخدمات الإيجارية ذات الصلة عبر قنوات مثل تطبيق Dubai REST ونظام Ejari.
ادخل إلى مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بدلًا من الاعتماد على لقطة شاشة قديمة أو حاسبة غير رسمية من جهة خارجية. فهذا يضمن استخدامك لبيانات الإيجارات والقواعد الحالية.
اختر الفئة التي تنطبق على عقد الإيجار. وقد تشمل الخيارات المتاحة السكني والتجاري والصناعي والأراضي الصناعية وسكن الموظفين.
أدخل المعلومات المطلوبة عن العقار. وبحسب نوع العقار وطريقة البحث، قد تشمل ما يلي:
احرص على إدخال الإيجار السنويوليس المبلغ الشهري، عندما تطلب الحاسبة القيمة الإيجارية الحالية.
ستعرض الأداة القيمة الإيجارية المعتمدة وما إذا كانت الزيادة مسموحة استنادًا إلى المعلومات المُدخلة.
وانتبه بوجه خاص إلى:
وينبغي التحقق من هذه النتيجة قبل الموافقة على مبلغ التجديد الجديد، خصوصًا إذا كانت الزيادة المقترحة أعلى من المتوقع.
حدود الزيادة الإيجارية في دبي منصوص عليها في المرسوم رقم 43 لسنة 2013. وتعتمد الزيادة المسموح بها على مقدار انخفاض الإيجار السنوي الحالي عن متوسط القيمة الإيجارية المعتمدة.
|
الإيجار الحالي مقارنةً بمتوسط القيمة الإيجارية |
الحد الأقصى للزيادة |
|
أقل بنسبة تصل إلى 10% |
0% |
|
أقل بنسبة 11%–20% |
5% |
|
أقل بنسبة 21%–30% |
10% |
|
أقل بنسبة 31%–40% |
15% |
|
أقل بأكثر من 40% |
20% |
والنقطة الجوهرية هي أن المالك لا يملك تلقائيًا حق رفع الإيجار بنسبة 20%؛ فتلك هي الشريحة العليا المسموح بها فقط.
فعلى سبيل المثال، إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة 15% من متوسط القيمة الإيجارية المعتمدة، فإن الحد الأقصى للزيادة هو 5%. وإذا كان الإيجار أصلًا ضمن نطاق 10% من المتوسط، فلا يُسمح بأي زيادة ضمن هذا الإطار.
وعند التجديد الفعلي، استخدم مؤشر الإيجارات لدى DLD الحالي بدلًا من تقدير الزيادة يدويًا.
لنفترض أن الإيجار السنوي الحالي لعقار في دبي هو 80,000 AED، بينما متوسط القيمة الإيجارية المعتمدة الذي يعرضه مؤشر الإيجارات لدى DLD هو 100,000 AED.
الفارق هو 20,000 AED، ما يعني أن الإيجار الحالي أقل بنسبة 20% من متوسط القيمة الإيجارية.
وبموجب إطار الزيادة الإيجارية في دبي، فإن العقار الذي يقلّ إيجاره بنسبة 11%–20% عن متوسط القيمة الإيجارية يقع ضمن شريحة الحد الأقصى للزيادة 5% .
ويكون الحساب كالتالي:
80,000 AED × 5% = 4,000 AED
وبذلك يكون الحد الأقصى للإيجار السنوي بعد التجديد في هذا المثال:
84,000 AED
وهذا مثال توضيحي فقط. أما عند التجديد الفعلي لعقد الإيجار، فينبغي للملاك والمستأجرين استخدام مؤشر الإيجارات الحالي لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي لأن القيمة الإيجارية المعتمدة تعتمد على تفاصيل العقار المحددة التي تُدخَل في النظام الرسمي.
نعم بوجه عام. فبموجب المادة 14 من قانون الإيجارات في دبي، على أي طرف يرغب في تغيير شروط عقد الإيجار إخطار الطرف الآخر قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
كما تشير دائرة الأراضي والأملاك في دبي إلى أن الزيادة الإيجارية التي يدعمها مؤشر الإيجارات الذكي لا تسري إذا لم يوجّه المالك الإشعار المطلوب قبل 90 يومًا من انتهاء العقد.
وهذا يعني أن شرطين يهمّان عند التجديد:
ولذلك ينبغي للمستأجرين والملاك التحقق من نتيجة الحاسبة ومن تاريخ الإشعار معًا قبل اعتماد قيمة إيجارية معدّلة.
تكون نتيجة الحاسبة أكثر فائدة قبل بدء مفاوضات التجديد، إذ تمنح الطرفين مرجعًا مشتركًا لمناقشة الإيجار الجديد.
|
نتيجة الحاسبة |
ماذا تعني للمستأجر |
ماذا تعني للمالك |
|
لا يُسمح بأي زيادة |
ينبغي بقاء الإيجار الحالي دون تغيير عمومًا ضمن الإطار الحالي |
لا ينبغي أن يتجاوز مبلغ التجديد النتيجة الرسمية |
|
الزيادة مسموح بها |
تحقّق من النسبة المسموح بها ومما إذا كان الإشعار قد وُجّه على النحو الصحيح |
اعتمد النسبة المسموح بها عند اقتراح التجديد |
|
الزيادة المقترحة أعلى من النتيجة |
اطلب من المالك أو الوكيل مراجعة الحساب الرسمي |
أعد التحقق من بيانات العقار والمبلغ المقترح |
|
اختلاف بين الطرفين |
احتفظ بعقد الإيجار والإشعار وبيانات Ejari ونتيجة الحاسبة |
احتفظ بالحساب وبمراسلات التجديد في السجلات |
ينبغي التعامل مع مؤشر الإيجارات لدى DLD بوصفه المرجع الرسمي للحساب، غير أن إتمام التجديد يعتمد أيضًا على عوامل مثل توقيت الإشعار وشروط عقد الإيجار.
إذا لم تتطابق الزيادة المقترحة مع نتيجة الحاسبة الرسمية، فابدأ بمراجعة بيانات العقار وعقد الإيجار التي أُدخلت في مؤشر الإيجارات لدى DLD.
ومن المهم كذلك التأكد من أن إشعار التجديد المطلوب قد وُجّه في موعده.
واحتفظ بنسخ من المستندات ذات الصلة، ومنها:
وإذا تعذّر الاتفاق بين المستأجر والمالك، فقد يستلزم الأمر معالجة النزاع عبر الإجراءات الرسمية لتسوية المنازعات الإيجارية في دبي.
ولا ينبغي لأي طرف الاعتماد على حساب شفهي أو على حاسبة غير رسمية من جهة خارجية. فاستخدام نتيجة DLD الحالية والاحتفاظ بتوثيق واضح يسهّل فهم الأساس الذي بُنيت عليه الزيادة المقترحة وتسوية الخلافات.
بالنسبة إلى الملاك ومديري العقارات الذين يديرون عدة عقود إيجار، فإن التحقق من الزيادة الإيجارية عند سؤال المستأجر عن التجديد فقط يخلق عملًا إضافيًا في اللحظات الأخيرة. ووجود جدول تجديد بسيط يجعل العملية أسهل في الإدارة.
ابدأ مراجعة العقود قبل وقت كافٍ من نافذة الإشعار القانونية:
ومدة 120 يومًا توصية تشغيلية وليست موعدًا نهائيًا قانونيًا؛ فهي ببساطة تمنح فريق إدارة العقارات وقتًا كافيًا لمراجعة كل عقد على النحو الصحيح.
في حال اقتراح تغيير في شروط عقد الإيجار، تأكّد من إرسال الإشعار المطلوب ضمن المدة المقررة واحتفظ بسجل للمراسلة.
حدّث سجلات العقد وقيمة الإيجار وجدول الفوترة والذمم المدينة وأي بيانات أخرى تتعلق بإدارة العقار.
وفي المحافظ العقارية الكبيرة، تصبح هذه العملية أيسر بكثير عندما تُتتبَّع تواريخ انتهاء العقود والإيجارات والفواتير والمدفوعات ونشاط التجديد في نظام واحد بدلًا من جداول بيانات وتذكيرات متفرقة.
التحقق من عقد إيجار واحد عبر حاسبة إيجارات RERA أمر بسيط نسبيًا. لكن التحدي يكبر عندما يدير المالك أو مدير العقارات عشرات أو مئات العقود بتواريخ انتهاء ومستأجرين وقيم إيجارية وفواتير ومتطلبات صيانة مختلفة.
وهنا يمكن لنظام متكامل لإدارة الإيجارات أن يساعد.
HAL Rentals يجمع بيانات العقار والمالك والمستأجر والعقد في نظام واحد. كما يدعم متابعة تواريخ انتهاء العقود، وتتبّع الإيجارات والذمم المدينة، والفوترة، ومراقبة المدفوعات المعلّقة، والعائد الشهري المتوقع، وإدارة الصيانة.
وهذا يجعل الجانب التشغيلي من عمليات التجديد أسهل في الإدارة عبر محفظة عقارية أكبر.
ويبقى مؤشر الإيجارات الرسمي لدى DLD هو المرجع لتحديد الزيادة الإيجارية المسموح بها لعقد إيجار في دبي. فـ HAL لا يحل محل ذلك الحساب، لكنه يساعد فرق إدارة العقارات على إدارة مسار العمل المحيط به، بما في ذلك تتبّع العقود والفوترة والمدفوعات وإجراءات التجديد.
حاسبة إيجارات RERA هي الاسم الشائع لأداة دبي الرسمية للتحقق من زيادة الإيجار. وتقدَّم الخدمة الحالية عبر مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي.
استخدم مؤشر الإيجارات لدى دائرة الأراضي والأملاك في دبي بدلًا من الاعتماد على حاسبات الجهات الخارجية وحدها. كما توفّر DLD خدمات إيجارية ذات صلة عبر قنوات مثل Dubai REST وEjari.
بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، الحد الأقصى للزيادة هو 20%. غير أن هذه النسبة تنطبق فقط عندما يكون الإيجار الحالي أقل بأكثر من 40% من متوسط القيمة الإيجارية المعتمدة.
لا. فنسبة 20% هي الشريحة العليا ضمن الإطار الحالي، وليست استحقاقًا سنويًا تلقائيًا. وتعتمد الزيادة المسموح بها على مقارنة الإيجار الحالي بالقيمة الإيجارية المعتمدة التي يعرضها المؤشر الرسمي.
نعم بوجه عام. فـ المادة 14 من قانون الإيجارات في دبي تشترط إشعارًا قبل 90 يومًا على الأقل من تغيير شروط عقد الإيجار، ما لم يتفق الطرفان على خلاف ذلك.
بحسب العقار وطريقة البحث، قد تحتاج إلى تاريخ انتهاء العقد ونوع العقار والمنطقة وبيانات المبنى وعدد غرف النوم والإيجار السنوي الحالي وبيانات Ejari أو عقد الإيجار.
ما زال الناس يستخدمون هذا الاسم على نطاق واسع، لكن الخدمة الرسمية الحالية في دبي هي مؤشر الإيجارات لدى DLD. وتقييم الإيجارات السكنية يجري اليوم ضمن إطار مؤشر الإيجارات الذكي الذي أُطلق في 2025.
.jpg)
